안녕하세요, 수아입니다. 오늘은 서대문구 홍제동 266-238번지 일대에서 추진 중인 가로주택정비사업에 대해 자세히 살펴보려고 해요. 3040 세대 실거주와 투자를 고민하시는 분들을 위해 최신 정보와 함께 현장 분석을 꼼꼼하게 전달해 드릴게요.
🔍 '홍제동266-238번지 일대 가로주택정비사업' 사업 개요 및 최신 추진 현황
이 사업은 서대문구 홍제동 266-238번지 일대 4,989.6㎡ 면적에 지하 2층~지상 15층 규모의 아파트 119가구(임대 24세대 포함) 및 부대복리시설을 신축하는 것을 목표로 하고 있습니다.
초기에 2022년 11월 4일 조합설립인가가 완료되었으나, 조합원과 인근 주민들의 요청으로 2024년 조합 총회 의결을 통해 모아타운 사업으로 변경을 추진했었습니다. 하지만 아쉽게도 모아타운 사업은 결실을 맺지 못했고, 2025년 8월 전체 총회에서 다시 1구역의 연장선인 가로주택정비사업으로 최종 의결되었습니다.
가장 최신 정보를 살펴보면, 2026년 1월 15일 보도에 따르면 현재 '조합설립인가 연번 동의서 승인'을 받아 동의서 징구 작업이 진행 중이며, 2구역 또한 2025년 10월 21일 서대문구청으로부터 연번을 부여받아 약 70%에 가까운 동의서가 징구되고 있어 조만간 2구역도 조합이 설립될 것으로 보입니다. 이후 1구역과 통합된 하나의 조합으로 사업이 순조롭게 진행될 것으로 기대되고 있습니다.
시공사 선정과 관련해서는 2023년 4월, 시공자 선정을 위한 두 번째 현장설명회에 두산건설, 신동아건설, 중앙건설, 중흥토건, 대상건설, 화성산업, 대보건설 등 7개 건설사가 참석한 바 있습니다. 이후 2023년 11월 21일, 진흥기업이 시공사로 선정되었음을 통보받았으며, 공사 예정금액은 416억 원(부가세 제외) 규모입니다.
🚶♀️ 현장 입지 및 인프라 분석
홍제동 266-238번지 일대는 탁월한 입지적 매력을 가지고 있습니다. * 교통: 지하철 3호선 홍제역과는 도보 5분 이내의 역세권 구역에 속하며, 내부순환로 인터체인지가 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 향후 강북횡단선까지 들어오게 되면 더블 역세권의 교통 중심지가 될 것으로 기대됩니다. 홍제역은 대화 방면과 오금 방면으로 이동이 가능하며, 주변에는 다양한 버스 노선도 운행되고 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다. * 자연환경: 인왕산, 안산, 백련산, 백련근린공원 등 녹지공간으로 둘러싸여 있어 쾌적하고 친환경적인 생활을 누릴 수 있습니다. * 생활 인프라: 인근에 홍제시장, 인왕시장, 다이소(홍제역점) 등이 있어 생활 편의시설 이용이 편리하며, 종합병원인 동신병원이 1,300m 거리에 위치해 있어 의료 서비스 접근성도 좋습니다. 홍제3동 주민센터도 가까이 있어 행정 업무 처리도 용이합니다. * 학군: 인근에 인왕초등학교(전국상위 9%, 100m 거리), 인왕중학교(전국상위 43%, 500m 거리)가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.
💰 사업성 및 미래 가치 예측
홍제동 266-238번지 일대 가로주택정비사업은 총 119세대의 아파트가 공급될 예정입니다. 가로주택정비사업은 재개발 사업에 비해 구역 지정과 추진위원회 구성 단계를 생략하고 바로 조합설립부터 추진할 수 있어 사업 진행 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.
주목할 점은 이 지역이 서대문구 유진상가와 '서울의 마지막 달동네'로 불리는 개미마을, 홍제역세권 재개발, 267-1번지 일대 신속통합기획, 간호대 재개발 등 홍제동 일대 재개발의 한 축을 담당하며 정비사업에 속도를 내고 있다는 것입니다. 특히 구역 내 30년 이상 된 노후 건축물이 전체의 89%에 달하고, 오수관로도 제대로 설치되지 않은 주택이 많아 주거 환경 개선의 필요성이 매우 큰 지역입니다.
주변 시세를 살펴보면, 2024년 3월 입주한 1,116세대 규모의 '홍제역해링턴플레이스'의 3.3㎡당 매매가는 현재(2026년 2월 4주 기준) 4,194만 원 선에 형성되어 있습니다. 또한 2020년 준공된 '홍제센트럴아이파크'(906가구)와 2000년 준공된 '홍제원현대'(939가구) 등 신축 및 준신축 아파트들이 주변에 자리 잡고 있습니다. 2026년 2월 기준, '홍제역 해링턴플레이스' 전용 84㎡의 실거래가는 16억 원대에 거래되기도 했습니다. '홍제원현대' 아파트 또한 2026년 2월 28일 기준 8.5억~9.7억 원대에 실거래가 형성되어 있습니다.
홍제동 일대는 광화문 등 도심 출근권으로 직주근접성이 뛰어나 실수요가 꾸준한 지역입니다. 이러한 주변 대장 아파트들의 시세를 고려할 때, '홍제동266-238번지 일대 가로주택정비사업' 역시 개발이 완료되면 상당한 키맞추기 효과와 함께 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 노후 주거지에서 벗어나 서북권의 신흥 주거 중심지로 거듭날 날을 주민들은 기대하고 있으며, 교통 여건 개선과 편의시설 확충 등 홍제동 주거 가치 전반을 끌어올리는 중추적인 역할을 할 것으로 보입니다.
💡 수아의 투자 포인트
홍제동 266-238번지 일대 가로주택정비사업은 소규모 정비사업의 장점인 빠른 사업 진행 속도와 우수한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히 홍제역세권이라는 점과 주변 환경 개선에 대한 기대감이 높다는 것이 큰 매력입니다.
다만, 가로주택정비사업은 일반 재개발/재건축 사업과 마찬가지로 조합원 분담금, 조합원 지위 양도 가능 여부 등 투자 전 꼼꼼히 확인해야 할 사항들이 많습니다. 현재 조합설립변경인가를 위한 동의서 징구 단계에 있으므로, 사업 진행 상황을 지속적으로 주시하며 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다. 시공사로 진흥기업이 선정된 만큼, 앞으로의 사업 추진에 더욱 관심이 쏠릴 것으로 예상됩니다.
Disclaimer: 본 글은 공공 데이터 및 최근 뉴스를 바탕으로 작성되었으며, 투자의 책임은 본인에게 있습니다. 정확한 분양 정보는 해당 조합에 확인하시기 바랍니다.